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betway必威官网手机版app观察|土地市场分化:恒大等龙头房企降速,新城等中型房企狂追
摘要

土地储备作为房企的生存之本,进退之间意义重大。据betway必威官网手机版app房产观察发现,在土地市场整体降温的大趋势下,各家房企拿地态度明显出现分化,行业进入精细化竞争阶段。

随着房地产行业“马太效应”愈演愈烈,土地市场分化趋势愈发明显。据中指院统计数据显示,2018年1-12月,TOP50房企拿地总金额为16763亿元,同比下降25.5%,拿地总面积为43168.1万平方米,同比下降19.7%,房企新增土储金额和面积双双回落。

据betway必威官网手机版app房产观察发现,2018年,以中国恒大(HK:03333)、万科(SZ:000002)、碧桂园(HK:02007)、保利发展(SH:600048)为代表的头部房企,拿地金额、面积较2017年均有较大幅度回落。与此同时,以新城控股(SH:601155)、绿地控股(SH:600606)为代表的中型房企,加紧布局,进一步抢占市场份额。

房企的拿地态度,呈现出明显积极与保守的分化,行业进入精细化竞争阶段。2018年,土地市场的真实状态究竟如何?2019年,土地市场又将有何趋势?

2018年土地市场供应量加大,温度下降

2019年1月23日,财政部公布2018年财政收支情况。其中,2018年土地出让收入达6.51万亿元,与去年同期相比增长25%。这预示着,2018年,全国卖地收入再创新高。

但从各地土地成交的情况来看,卖地收入的增高主要是2018年全国土地供应量加大,这并不能代表土地市场出现了升温。据中原地产研究中心数据统计,2018年1-12月,一二线城市住宅土地年内土地流标合计高达382宗,较去年同期上涨167%,创6年来流拍新高。并且,50个典型城市平均楼面价为2277元/平方米,相比2017年下调13.3%,其中,有47个城市出现溢价率下调,占比高达94%。

对于2018年土地市场的表现,易居研究院智库中心研究总监严跃进向betway必威官网手机版app房产表示,2018年土地出让收入同比虽然增加了25%,但该增幅与2017年的40.7%相比有所收窄,而且土地市场流拍现象增多,说明土地市场是降温的。

安居客首席分析师张波也向betway必威官网手机版app房产表示了相同观点,他指出,2018年土地溢价率同步降低,也一定程度显现出土地市场的降温行情。张波分析称,影响土地溢价率的因素包括政府干预,重点在土地出让环节进行相应调整,例如限房价竞地价土地出让模式;另一个重要因素是房企对于房地产市场预期变得更为谨慎,也会影响拿地溢价信心。

事实上,土地溢价率下调,体现出的是房企对土地信心不足的信号,而这种信心的传导源则出自于对房地产行业成交量的不确定因素。据克而瑞研究中心数据显示,2018年TOP100房企拿地销售比为0.38,较2017年的0.59平均水平相距甚远。

头部房企降速,中型房企追赶

在土地市场整体降温的大趋势下,各家房企拿地态度明显出现分化。据中指院数据显示,2018年全年新增拿地金额超千亿的房企仅有3家,较2017年减少2家。另据betway必威官网手机版app房产梳理发现,2018年全国房企拿地金额TOP25中,有56%的企业,拿地金额较2017年有所减少,其中,中国恒大新增土储排名下降最多,拿地金额降幅高达71%;而在2018年全国房企拿地面积TOP25中,有44%的房企,拿地面积较2017年有所减少,其中,不乏有保利发展、招商蛇口(SZ:001979)等规模房企的身影。显然,随着房地产市场趋于理性,房企拿地态度亦更加审慎。

与此同时,2018年,土地市场持续保持产品结构调整节奏,加大保障房配建比例、收紧限价条款,极大的限制了土地的溢价空间。这导致企业拿地热情减退,拿地金额及面积均出现不同程度的下降。

据中国指数研究院统计数据显示,销售额5000亿以上房企拿地金额同比下降51.9%;1000-5000亿房企拿地金额同比下降22.41%;500亿以下房企拿地金额同比下降12.0%。不过,部分销售额在500-1000亿之间的企业为保证规模扩张,采取逆势拿地策略。土地市场保守派、激进派分化态势愈发明显。

保守派以龙头房企表现较为明显:万科、碧桂园、保利虽然连续两年蝉联全国房企拿地金额榜单前三,但从同比数据来看,其拿地金额和拿地面积均呈下降态势。据中国指数研究院统计显示,2018年,中国恒大拿地金额为382亿元,拿地面积为2297万平方米,较2017年的1319亿元、5330万平方米分别同比下降71%、57%。万科、保利等拿地金额降幅也在30%左右。

值得注意的是,截至2018年10月末,碧桂园、万科、中国恒大、融创中国、保利发展的总土储面积均已达到亿万级以上。这意味着,即便规模房企土地储备出现放缓态势,其在行业中的领先优势仍旧比较明显。

对于房企拿地降温表现,严跃进向betway必威官网手机版app房产分析表示,第一是房企资金回笼速度放缓,花钱拿地会更谨慎;第二是当前很多房企对于限价和配建等政策把握不够准确,拿地会相对保守;第三是部分房企的可供开发土地较多,在房地产行情不明朗的环境下,保持稳健发展策略。

严跃进强调说,不同企业的定位不一样,部分房企为了快速做大规模,所以会持续拿地。并且,近期很多土地溢价率不高,存在“抄底”的可能性。

根据数据表现来看,在龙头房企持稳的拿地态度下,部分中型房企如新城控股、绿地控股、中梁地产等反而在冲刺规模的诉求下掷重金补仓,加快了拿地节奏。此外,包括中国中铁(SH:601390)、华侨城(SZ:000069)等“国家队”也在积极补仓,拿地金额同比增长均超30%。

对此,苏宁金融研究院特约研究员江瀚对betway必威官网手机版app房产分析说,房企拿地分化最重要的原因是,不同房企之间资金水平不同。对于龙头房企来说,现阶段最核心的关键点是降低风险,让整个资金可以持续运行下去,所以相对而言对,龙头房企的拿地意愿会有所降低。而中小型房企本身对规模增长的意愿较强,势必对土地储备量更加迫切。

龙头房企持续推进全国化布局,中小房企聚焦区域深耕

在龙头房企与中小房企拿地策略出现分化的同时,各家对企业的短期和中长期战略部署表现的更加重视,这使得房企在拿地策略及城市布局战略上更加审慎。

从数据中可以看出,龙头房企凭借先天的资源优势,继续坚持全国化布局策略。而中小房企则更偏向于聚焦区域、深耕城市发展定位。

龙头房企以万科、碧桂园为例,于环渤海、长三角、珠三角、中西部区域皆有布局。其中,万科以1316亿元的拿地金额位居榜首,其分别在长三角和中西部区域榜单中以444亿元及436亿元位列城市新增拿地榜首;碧桂园以1204亿元的拿地金额位居第二名,其在环渤海和中西部拿地均居首位;中型房企如龙湖集团(HK:00960)拿地分别在长三角和中西部;小型房企如北辰,拿地相对更为集中,其在环渤海做了重阵部署。

而从这份房2018年房企新增拿地的城市排行榜来看,未来,房企仍将一二线城市作为“主战场”。据中国指数研究院数据指出,2018年,杭州、上海、武汉、广州、北京、苏州、郑州等城市仍受房企关注,代表企业进入数量超过10家。其中,杭州以2443亿元的成交总价位于全国土地成交金额TOP10城市榜单首位,上海和北京分别以1909亿元和1683亿元的成交总额占据榜单第二、三位。

与此同时,betway必威官网手机版app房产梳理发现,2018年以来,包括中国恒大、正荣地产(HK:06158)、旭辉集团(HK:00884)、金隅集团(HK:02009)、中国海外发展(HK:00688)、中梁地产等纷纷公开表示对一二线城市表示乐观看好。

房企的土地布局分化态势,会对2019年房地产市场带来怎样的影响?同策研究院总监张宏伟对betway必威官网手机版app房产指出,2019年一二线城市的调控力度不会放松,而三四线城市会进入新一轮的去库存周期。他认为,在房地产市场调控不放松的背景下,2019年前三季度房企热衷布局的二线城市还会继续下行,预计到明年四季度交易量会有所好转,但交易价格难有较大提升。

而对于2019年土地市场的行情走势,江瀚向betway必威官网手机版app房产强调说,2019年土地市场会呈现平稳的发展状态。在“房住不炒”理念的指导下,房地产市场已经进入了居住型的市场环境。所以,未来土地市场纯粹的商业开发用地可能会放缓,而政策导向型,如租赁属性的用地可能会持续增加,这也会对房企拿地造成一定的影响。

土地储备作为房企的生存之本,进退之间意义重大。随着2018年房企或降速、或继续加大土地投入,2019年房地产市场势必将迎来更加激烈的“争位赛”,我们拭目以待。

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