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楼市冷热不均,禹洲、华侨城等中型房企积极扩储
摘要

业内人士表示,现阶段房企有明确的拿地意愿与方向,这不仅说明企业对市场有比较乐观的预期,同时也代表房企的生存环境确实已有改善迹象。

近期房地产数据释放了不少积极信号。3月份房企融资出现了大幅回升,40家典型上市房企融资总额时隔16个月再度突破千亿大关,达到1024.2亿元。

与市场流动性转好相对应的是,3月下旬以来,全国二线城市土地市场异常红火,“高溢价”、“地王”屡见不鲜。其中,包括禹洲地产(HK:01628)、华侨城(SZ:000069)、新希望地产等中型规模的房企,今年以来的拿地金额均已超过百亿元大关。

再结合近期楼市局部出现的“小阳春”行情来看,这是否意味着房企整体生存环境已出现好转?对此,有业内人士表示,现阶段房企有明确的拿地意愿与方向,这不仅说明企业对市场有比较乐观的预期,同时也代表房企的生存环境确实已有改善迹象。

楼市“小阳春”呈分化气象,市场冷热不均

在经过2019年前两个月相对沉寂的市场行情后,3月份全国商品房住宅销售额出现显著上涨,呈现出一幅“小阳春”的气象,不过从各区域成交的情况来看,今年“小阳春”行情呈现出冷热不均的分化趋势。

克而瑞数据显示,3月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长84%,同比增长10%,而一线城市的数据则更为突出,北上广深4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长108%,同比增长36%。

为何部分区域在3月份突然爆发“小阳春”状态?中国企业资本联盟副理事长柏文喜对betway必威官网手机版app房产表示,在此轮政策调控之下,市场中包括“因城施策”、“都市圈规划”以及各地“人才、户籍放宽”以及部分房企“打折促销”等种种手段叠加,在3月份形成了一个聚集效应。

不过,他进一步指出,“目前行业与市场已经出现了分化,市场和需求在回归一、二线城市,但一、二线城市的‘房住不炒’的调控政策具有长期性,报复性的大幅反弹难以形成。”

从数据来看,在整体销售额出现上行的一线城市中,尤以北京为最。数据显示,北京3月份同比、环比均出现倍增,区域成交面积为48万平方米,环比增长127%,同比增长187%。

betway必威官网手机版app房产梳理发现,北京地区数据增幅远超其他一线城市,在一定层面上是依赖于前期的较低基数。从近年数据看,2019年3月份大幅回暖后的48万平方米,在绝对量上仍处于相对较低的位置。

数据来源:克而瑞

此外,北京地区良好的销售数据也得益于诸多房企积极的营销策略,根据克而瑞数据,3月份,北京地区迎来了房企的集中推盘,新增供应面积达到95万平方米,同比、环比分别上涨169%、260%,与此同时,部分房企也将北京地区作为一季度销售的重心,进一步催热北京楼市的市场氛围。例如,泰禾集团一季度在北京地区实现了超百亿元的销售额,占集团全国销售额比例达到四成。

不过,相较于主动拥抱“小阳春”并收获满满的佼佼者,一些被动迎来“春天”的房企并未感觉明显的暖意。

一位不愿具名的知名房企北京地区营销总监对betway必威官网手机版app房产表示,公司旗下楼盘并没有明显感受到“小阳春”。他认为,北京市场限竞房供应比例依然很高,后市如果没有明确的信贷放松政策,预计整体市场不会有太大变化。

同一线城市相比,市场的分化现象,在二线城市更加明显。在供应放量作用下,重点城市成交量明显提升,部分城市出现回暖的征兆,如佛山、武汉、南京、苏州、无锡、厦门等二线城市的成交量大幅回升,新开盘项目去化率皆有增长。但另一方面,海口、长沙、青岛、重庆、杭州、东莞等二线城市的市场均未有转好迹象,成交量仍处下降通道。

柏文喜指出,“在市场格局分化和区域剧烈调整之下,如何把握好此轮市场调整的机会,寻求生存和发展的空间是房企普遍面临的任务。”

他同时表示,房地产作为城市化推进的基础性依托和国民经济的重要组成部门,真实的市场需求是长期存在的,尤其是都市圈规划引导下的人口、产业的迁移与聚集将会引发新的需求,但是这种可持续的需求将是区域性的,不会形成全行业大幅的报复性反弹。

资金面回暖致土地市场升温,禹洲地产、华侨城等中型房企积极“存粮”

在行业迎来销售小阳春的同时,3月份主要房企融资总额也恰如其分地创下了逾16个月的新高。

同策资管数据显示,2019年3月份40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元,环比大涨85.25%,在2017年11月后,时隔16个月再度跨过千亿元门槛。

与此同时,多地银行的个人贷款利率出现一些松动,有报道称,今年以来,南京、杭州、济南等城市内多家银行新房信贷利率均下调5%。

数据来源:同策资管

对此,柏文喜认为,从长期来看,房地产行业大环境有回暖迹象,但仍不容乐观,房企融资环境依然严峻,未来会更加依赖创新融资方式与境外融资。

通过进一步对房企融资数据梳理也可以看到,3月份创新型债券融资已成为房企融资最大亮点,当月40家典型上市房企完成创新性债券融资324.9亿元,环比上涨464.84%。其中,在月内发行了150亿元可交换债券的招商蛇口(SZ:001979),以及发行了30亿元超短期融资券的金地集团(SH:600383),均通过创新型债权实现了大额融资。

事实上,企业层面也并不否认融资环境的些许暖意,例如,融信集团(HK:03301)便对betway必威官网手机版app房产表示,信贷稍显宽松对于房企缓解资金压力而言无疑具有积极作用。不过,对于会否就此加快前进步伐,公司也显露出一些谨慎,“就融信自身而言,现阶段更加注重平衡发展,在保持业绩增长的情况下,更要保证充足的流动性,进一步降低杠杆率。”

从房企近期动作看,刚刚萌芽回暖迹象,似乎已足够引起房企拿地热情的大幅高涨。3月下旬以来,土地市场持续升温,二线、强三线城市频频有高溢价成交甚至地王出现,据betway必威官网手机版app房产不完全统计,包括合肥、南昌、昆明、徐州等城市均有溢价超过100%的地块成交;同时,沈阳市、常熟市、南宁市、西安市、宣城市、安庆市以及重庆市老城区、南昌市南昌县等省市区县楼面价均刷新历史纪录,其中,土地市场火爆的重庆市老城区更是在13天内迎来送往了两位“地王”,房企积极拿地的热情可见一斑。

对于各类房企不惜成本积极拿地的原因,易居研究院智库中心研究总监对betway必威官网手机版app房产分析称,近期房屋销售市场悲观情绪减少,同时房企的资金面在不断改善,从这个角度看,当前土地市场的火爆表现依然有活跃的趋势。

此外,房企积极的拿地或也与上述地区良好的市场氛围有关。betway必威官网手机版app房产记者以购房者身份致电合肥、重庆等地近期开盘的热门项目售楼处时,得到的普遍答复是100-130平方米以下户型已售罄,此外,实际均价也较信息服务平台所示数据有所提升,“1.5万是我们去年四季度时的价格”合肥某地产楼盘销售人员表示,“其实现在1.7-1.8万左右的价格还是很有竞争力的,附近的房价基本都已经在20000左右了。”

不过,可以看到,土地市场的活跃同样并非全国性的,区域分化同样存在,其中最热区域自然是二线及强三线城市。根据克而瑞数据,3月份二线城市整体溢价率同比、环比实现双升,达到了25.2%,显著于全国18.4%的整体水平。对此,上海中原地产市场分析师卢文曦向betway必威官网手机版app房产表示,在一线城市调控政策维持高压的背景下,未来的风口仍将是二线以及强三线城市。

值得注意的是,从今年以来拿地数据看,中型房企拿地升温最为明显,根据招拍挂数据,包括禹洲地产、华侨城、新希望地产等规模在200-500亿元之间的企业,权益拿地金额均已超过百亿元。

注:数据来源于《大伟看楼市》

对于土地市场的趋势,中原地产首席分析师张大伟分析认为,从拿地企业看,中型房企为主,在房地产市场竞争中,龙头房企逐渐放缓规模扩张,但中小型房企,继续加大规模扩张,成为了最近拿地市场的主力。

同时,也有多位业内人士向betway必威官网手机版app房产指出,具有更大规模扩张诉求的中型房企往往对于流动性更为敏感,宽松的现金流往往会带动其拿地态度更为积极。

可以看到,融资环境虽依然不容过于乐观,但短期内资金面稍显宽松以及销售数据转暖,似乎正在为房企带来喘息的机会。

“生存环境肯定是已经改善了”,对于当前行业的现状,严跃进表示,现在企业有明确的拿地意愿与方向,就说明对这个市场有比较乐观的预期。不过,持续土地市场过于火爆,也会使得管控趋严的可能性随之增加,这也是当前企业需要注意的。

综合来看,3月份房企靓丽的销售、融资数据无疑为当前房企提供了更好的生存环境,但此现状能否持续尚未可知。与此同时,土地市场的火爆最终能否成功转化为房企的规模与业绩,同样也是一个未知数。对于后市行业种种的不确定性,betway必威官网手机版app房产将持续关注。

(mochi@lanjinger.com)

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